つくば市で家を買うと決めたとき、次に迷うのが「どの地区にするか」です。つくば市は面積が広く、TX沿線の新しい街と、旧来の集落がひとつの市に混在しています。地区選びで暮らし方が大きく変わります。

この記事では、令和8年の地価公示（国土交通省）の実数をもとに、つくば市内の主なエリアを比較します。

つくば市の主なエリアを比較する

竹園・春日・千現｜つくば駅周辺の中心部

竹園2丁目は246,000円/㎡（坪あたり約81.3万円）、千現1丁目は173,000円/㎡（同 約57.2万円）、春日2丁目は172,000円/㎡（同 約56.9万円）。市内で最も評価が高い帯です。研究機関や大学、商業施設が近く、車がなくても生活が完結します。

研究学園｜TX沿線の新しい街

学園南3丁目は136,000円/㎡（同 約45.0万円）。区画整理された新しい住宅地で、大型商業施設も揃っています。つくば駅周辺よりやや抑えられており、子育て世帯に選ばれやすいエリアです。

みどりの｜価格と利便性のバランス

みどりの2丁目は97,600円/㎡（同 約32.3万円）、島名は118,000円/㎡（同 約39.0万円）。TXみどりの駅を中心に開発が進んでいる地区です。中心部より価格が抑えられ、新しい街並みを求める方に向きます。

東光台・高野台・観音台｜落ち着いた住宅地

東光台3丁目は54,800円/㎡（同 約18.1万円）、高野台3丁目は39,100円/㎡（同 約12.9万円）、観音台1丁目は35,000円/㎡（同 約11.6万円）。区画整然とした住宅地で、中心部の3分の1程度の水準です。車移動が前提になります。

谷田部・小田・上境｜広さを優先するなら

谷田部は22,500円/㎡（同 約7.4万円）、小田は16,200円/㎡（同 約5.4万円）、上境は12,300円/㎡（同 約4.1万円）。旧来の集落を中心とした地区で、同じ予算でも確保できる土地の広さがまったく変わります。

★安い土地には必ず理由を確認する

つくば市でエリアを選ぶとき、最も注意していただきたい点があります。市街化調整区域です。

上記のうち上境・古来・高須賀・神郡などは市街化調整区域にあたり、原則として新たに住宅を建てられません。「土地が安いから」という理由だけで選ぶと、建築できない、あるいは将来建て替えられないという問題に直面します。

物件資料の「用途地域」欄に「調区」「市街化調整区域」と記載がある場合は、必ず建築可否を確認してください。判断が難しい場合は、購入を決める前にご相談ください。

エリア選びの考え方

• 通勤・通学の手段で決める：TX利用が中心なら沿線、車移動が中心なら郊外という選び方が現実的です。
• 土地の広さと価格は表裏：中心部と郊外で坪単価が10倍以上違うため、同じ予算で確保できる面積も大きく変わります。
• 用途地域を必ず確認する：つくば市では特に重要です。

なお上記の価格は土地の目安です。中古戸建てや中古マンションの実際の販売価格は、建物の状態や築年数の影響を強く受けます。

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